도시계획변화로 읽는 부동산투자 50문 50답

[서문1] 끝까지 가져갈 수 있는 부동산에 투자하라
[서문2] 부동산 정책의 변화를 읽자

[도시의 변화를 읽자]
도시의 변화는 어떻게 이루어졌나요
지금의 강남은 어떻게 만들어졌나요
앞으로의 서울은 어떻게 변화할까요
- 한강의 기적을 다시 볼 수 있을까요
도시의 땅값은 어떻게 상승했나요
서울시 도시계획 2030은 어떤 내용을 담고 있나요
현재 가치가 아닌 미래 가치를 읽는 법은 무엇인가요
재개발 재건축은 앞으로 어떻게 되나요
재개발(예정)지역의 가치투자 방법은 무엇인가요
반드시 주목해야 할 사업, 역세권 시프트 사업
공장이 사라져가는 준공업지역도 눈여겨 보자

[구도심 개발 앞으로 어떻게 되나]
도시재생사업이란 무엇인가요
구도심으로 가야하나요, 신도시로 가야하나요
구도심 투자 어떤 법을 보아야 하나요
도시재정비 촉진법은 무엇인가요
구도심 개발에 있어 현행 법령의 미비점은 무엇인가요
구도심 개발 앞으로 어떻게 되나요
구도심 투자 기회 언제 올까요

[재개발 재건축의 차이에 대하여 알고 싶어요]
도시 및 주거환경 정비법은 무엇인가요
재개발과 재건축의 차이점은 무엇인가요
도시환경 정비사업은 무엇인가요
주거환경 개선사업은 무엇인가요
도시개발사업은 무엇인가요

[구도심 투자, 일반인은 잘 모르는 중요한 이론들]
분양권과 입주권, 분양대상은 무엇이 다른가요
앞으로 개발 가능한 곳에 신축물건은 어떤가요
토지수용이란 무엇인가요
감정평가는 어떻게 하나요
분양가 상한제와 재개발 등의 진행에 대하여 자세히 알려주세요
지분제와 도급제의 차이는 무엇인가요
조합원 분양가와 일반분양가의 관계에대하여 알려주세요

[물건 구입 전에 지역을 선정하는 방법을 알려주세요]
구도심 투자! 무엇부터 알아야 하나요
중개업소는 어떻게 찾아 가야 하나요
어느 단계에 투자해야 하나요
초보 투자자가 유의 할 점은 무엇인가요
어떤 지역에 투자해야 하나요
현장을 고르는 방법에는 무엇이 있나요

[물건 구입을 잘하기 위해 알아야 할 것은 무엇인가요]
물건 분석을 위해 알아야 할 것은 무엇인가요
투자수익률은 어떻게 분석하나요
평단가 비교와 프리미엄비교의 차이를 알려주세요
실제 사례를 통한 구체적인 투자 분석을 알려주세요
아파트도 받고 상가도 받는 방법은 무엇인가요
재개발 투자 할 때 계약서 작성요령 알려주세요

[재개발 분양대상에 대하여 자세히 알려주세요]
주택만 가지고 있어도 조합원이 될 수 있나요
여러 사람이 공동으로 땅을 소유한 경우는 어떻게 되나요
건물 하나를 여러명이 나눠가져도 되나요
하나의 재개발 구역에 가족이 여러 물건을 소유한 경우는 어떻게 되나요

[아파트 평형 배정은 어떻게 하나요]
아파트를 받는 조합원과 받지 않는 사람과의 차이는 무엇인가요
평형 배정은 어떻게 하나요
조합원간에 평형배정후 자금정산은 어떻게 하나요
평가액과 권리가액의 차이는 무엇인가요 .

끝까지 가져갈 수 있는 부동산에 투자하라!
미래에는 어떤 상품이 뜰까?
환경, 바이오, 헬스, 반도체, 자동차, IT?
시대가 변하면서 많은 투자 상품이 생겨나고 사라졌지만, 그 어떠한 것으로도 대체할 수 없는 것이 바로 부동산이다.

그러면 앞으로는 어떤 부동산 상품, 어떤 지역이 뜰까?
큰 흐름에선 변하지 않는 것이 부동산이지만, 지역에 따라서 그리고 시대의 흐름에 따라서 지역마다 그 흥망이 바뀌어간다.
모든 사람이 도심에 살 수는 없다. 젊은 사람도 전세가가 높아지자, 서울 근교로 쫓겨나는 판국이다. 그런데 나이 들어서 이 비싼 도심에 계속 버티고 살 수 있을까?

앞으로 자동차가 엄청나게 발달하게 된다고 한다. 전기자동차 뿐 아니라 무인자동차도 나온다. 자동차 뿐 아니라 도로 환경도 좋아지면서 도심 근교의 가치도 상승하고 있다. 서울과 가까우면서 도로가 잘 되어있는 서울 근교도 나쁘지 않은 것이다.

이 모든 것의 가치 생성은 도시계획의 변화에 있다. 그리고 도시계획의 변화는 도심에서부터 시작한다. 결국 교통의 편의에 의한 서울 근교의 가치 상승도, 도심의 가치 상승과 기술의 발달로 형성된 2차 시장인 것이다. 그런 의미에서 확장이 곧 이루어질 도심 인근 지역에 집이나 땅을 미리 사놓으면 가치가 있을 것이다.
스타는 차별화에서 탄생한다. 부동산도 마찬가지로 차별화하여야 성공한다. 어디와도 비슷하지 않은 곳, 비슷하게 할 수 없는 곳, 더 이상 공급될 수 없는 곳에 투자해야 한다.
그렇다면 그 곳은 어디인가 ? 도시가 발전할수록 그런 비슷한 환경은 여러 곳에서 만들어지겠지만, 그러기엔 시간과 비용이 많이 들 수 밖에 없다.
그래서 아직은 도심이 우량주이고, 그래서 아직은 인-서울이다.
그리고 그중에서도 미래가치가 있는 역세권, 한강변은 그 비슷한 곳을 만들기란 거의 불가능하다.

대세 상승일 때는 당연히 우량주를 구입해야 한다.
정권이 바뀌고 뉴타운이 사라지고 있지만, 그래도 가치있는 지역은 잠시 보류되었을 뿐, 그 가치는 그대로 간직하고 있다.
도심에서 우량주를 찾는 노하우를 이 책에서 공개한다.
2차 시장의 가치가 상승할수록 반드시 더 우량해질 부동산의 우량주는 어떻게 찾아가야 하는지 이 책에서 하나둘 밝혀보자.
* 전은성

부동산 정책의 변화를 읽자.
청약제도를 비롯하여 부동산 관련 정책이 상당 부분 바뀌었다. 그리고, 2017년까지 한국토지주택공사(LH) 주도의 대규모 공공택지 지정이 전면 중단된다. 이는 도시 외곽의 택지개발을 지양하고 구도심 개발에 박차를 가하겠다는 의미이다.

하지만 풀어야할 숙제는 하나둘이 아니다. 택지개발은 국가차원에서 지정과 개발이 가능하지만, 구도심은 각 지자체장(長)의 의지에 따라 달라지기 때문이다.
30년 이상 계속된 정부의 신도시 위주 주택 공급정책이 구도심 공급으로 전환될 것이로 예상되지만 지자체의 의지가 행동으로 나타나야 그 실현이 가능하다. 이 정책의 배경에 도시기능을 못하는 신도시의 주택 과잉공급의 현실이 있는 것은 아닌지 주택 구매자는 세심하게 관찰할 필요가 있다. 결국 과잉 공급은 줄이고 필요한 곳의 공급은 늘리는 정책으로 흘러가고 있는 것이다.

그 밖에도 상인들의 관심을 끌 부동산 제도에 상가권리금 합법화가 있다. 이는 지난 용산사태 이후 계속적인 요구에 의해 법제화된 것으로 상가 세입자들의 권리를 보호하자는 취지이다. 오랫동안 뚜렷한 법적 규정이 없어 보호받지 못했던 상가권리금이 법의 테두리에 들어오게 된 것이다. 상가건물임대차보호법 개정을 통해 환산보증금 규모와 상관없이 모든 임차인에게 5년간 계약갱신청구권을 부여하고, 임차인의 권리금을 법으로 규정해 합법화한다는 것이 골자다. 이는 새로운 권리의 생성이고 또 누군가에겐 부담으로 작용하게도 될 것이다.
그리고 2015년 4월부터 재건축 가능 연한이 최대 40년에서 30년으로 단축된다. 현행법상 최소 20년에서 40년 사이까지 재건축 연한에 차이가 났던 것을 30년 상한으로 균일화한 것이다. 또 연한과 상관없이 구조안정성 평가에서 ‘E등급’ 판정을 받을 경우 다른 평가 없이 재건축이 가능해진다. 아울러 연한을 넘겼음에도 구조적인 결함이 없어 재건축 대상에서 제외됐던 주택도 층간소음 등 주거환경이 열악하면 재건축을 할 수 있게 바뀐다.
이렇듯, 여러가지 정책들이 변화하고 있다. 그러한 변화 속에 2015년 부동산 시장은 뚜렷한 햇살 아래에 놓인 것만은 아니다.
우리, 투자자들의 생각들도 더 깊이있고 침착해져야 하는 이유이다. 정부의 부동산 규제완화 정책의 약발과 불황이라는 2개 변수가 충돌하기 때문이다. 무엇보다도 부동산의 숲과 나무라 할 수 있는 지역과 매물이 중요한 이때, 여러 정책의 변화와 우리가 중점으로 봐야 할 것이 무엇인지 꼼꼼히 따져볼 때이다.

* 양철승

시장이 바뀔때마다 정책도 바뀌는 부동산 투자가 그리 쉬운 것만도 아니다. 하지만 변하지 않는 대원칙은 있기 마련이다. 그 대원칙이란 바로 땅의 가치에 있다. 구도심에 투자하는 방법에는 어떤 것이 있을까?

결론은 두 가지로 귀결된다.
첫째, 도심 내에 수요층이 있을 곳 중에서 개발이 가능한 곳에 토지나 주택 등을 미리 매입하여 원 조합원이 되는 것이다. 굳이 거주할 필요까지는 없다. 전세나 월세를 놓고 대출을 적당히 받아 투자금액을 줄여 우선 권리를 확보하는 방법이다.

두 번째, 보다 저렴하게 아파트 배정 권리를 확보할 수 있는 방법은 아직은 개발은 먼 얘기지만 언젠가는 가능한 곳을 미리 눈여겨보고 저렴할 때 매입하여 나중에 재개발이나 재건축이 될 때 조합원이 되는 것이다.

그러한 곳 중엔 생각보다 저렴하게 지분을 매입할 수 있는 곳이 많다. 위치가 좋고 한강이 보이는 데도 불구하고 저렴하다. 2015년 2월 현재 한강변이라 하여도 초기 투자 금액 2,000 ~5,000만원 안팎 밖에 안 되는 물건도 상당히 많다. 물론 개발 계획이 보류된 지역이다 보니 급락한 물건들이다. 하지만 앞장에서 기술한 바와 같이 언젠가는 개발이 될 지역임에 분명하다.

이러한 방법을 선택하기 위해선 반드시 알아야 할 것이 지역 분석의 요령과 해당 법률 구조의 이해이다.
또 하나 중요한 것은 지역 선택에 있어 조합원의 구성비와 건립가구수를 분석하여 사업성을 미리 뽑아보는 것이다. 물론 이 부분은 어느 정도 훈련이나 전문가의 조언이 필요하다.

살기 좋은 곳과 투자하기 좋은 곳은 분명 다르다. 살기 좋은 곳은 쾌적함이 요구되지만 투자하기 좋은 곳은 사업성이 좋아야 하므로 개발될 경우 용적률이 높아야 한다. 결국 투자하기 좋은 곳은 대체적으로 쾌적함과는 거리가 멀다 하겠다.

살기 좋은 곳은 이용가치의 측면이고 투자하기 좋은 곳은 시세 차익을 위함이다. 구도시 개발이 가능한 지역은 거의 대부분의 지역이 현재로선 이용가치 측면에서 살기 좋은 곳이 못 된다.
그래서 도시계획이 필요한 지역들이다.

하지만 미래 가치 측면에서 보면 언제가 개발되게 되면 살기 좋은 곳이 될 가능성이 높아진다.
결국 현재의 이용가치로 보고 투자할 것이냐 미래를 볼 것이냐의 차이인데, 이 책은 미래를 보는 것에 주안점을 두고 있다.