실전에 바로 써먹는 재개발.뉴타운 200문 200답

지은이의 말_이제 부동산 투자의 중심은 재개발과 뉴타운이다!

1장 돈 되는 재개발·뉴타운 투자를 위한 기초 트레이닝 6가지

뉴타운이란 도대체 무엇인가요?
뉴타운과 신도시의 차이점은 뭐죠?
재개발·뉴타운 투자 전 꼭 알아야 할 법규는 뭔가요?
뉴타운과 도시재정비촉진지구의 차이는 뭔가요?
재개발·뉴타운 관련 현행 법령의 미비점은 뭐죠?
재개발·뉴타운에 투자하기엔 너무 늦은 거 아닌가요?

2장 뉴타운·재개발·재건축의 차이에 대해 제대로 알자

뉴타운과 재개발은 어떻게 다른가요?
도시및주거환경정비법을 제정한 이유는 무엇인가요?
재개발과 재건축의 차이는 뭔가요?
도시환경정비사업이란 어떤 것이죠?
주택재개발사업이 주거환경개선사업보다 유리한가요?
도시개발사업이란 어떤 건가요?

3장 투자 전에 꼭 알아야 할 재개발·뉴타운 기초지식 8가지

분양권과 입주권, 분양대상은 뭐가 다르죠?
서울시 특별분양 입주권은 어떻게 바뀌나요?
토지수용의 절차는 어떻게 되죠?
감정평가는 어떻게 하나요?
도시재정비촉진지구 내에서는 토지거래허가를 받아야 하나요?
분양가상한제와 뉴타운은 어떤 관계가 있나요?
확정지분제와 단순도급제의 차이는 뭔가요?
조합원 분양가와 일반 분양가의 차이는 무엇인가요?

4장 투자 성패를 좌우하는 입지 선정 노하우는 따로 있다

어떤 지역에 투자해야 돈이 되나요?
의외의 곳에 돈 되는 입지 선정에 대한 힌트가 있다면서요?
재개발·뉴타운 투자시 어느 단계에 투자해야 할까요?
재개발·뉴타운 입지 선정시 주의해야 할 점은 무엇인가요?
어떻게 하면 좋은 중개업소를 찾을 수 있나요?

5장 투자의 운명을 결정짓는 물건 선정 노하우 13가지

물건 분석을 위해 알아야 할 것은 뭔가요?
평형별 건립세대수는 어떻게 알 수 있나요?
투자수익률은 어떻게 분석하나요?
평단가 비교와 프리미엄 비교의 차이는 뭔가요?
프리미엄 계산법으로 투자 분석한 실제 사례는 무엇인가요?
투자 분석 사례에는 또 어떤 것이 있나요?
상가를 배정받는 방법은 뭔가요?
재개발·뉴타운 투자에서 국공유지 투자는 안전한가요?
국공유지 투자 계산은 어떻게 하나요?
재개발·뉴타운 투자 분석, 엑셀로는 어떻게 하죠?
계약서 작성시 주의해야 할 사항은 무엇인가요?
재개발·재건축·뉴타운 물건 매입시 세금을 얼마나 내야 하죠?
재개발·재건축·뉴타운 물건 양도시 세금을 내야 하나요?

6장 재개발·뉴타운 투자, 분양대상을 정확하게 파악하라

주택만 가진 경우 분양대상 규정이 어떻게 되나요?
일반다세대와 구분다세대는 어떻게 구별하나요?
신축 쪼개기가 도대체 뭐죠?
신설된 신축 다세대에 대한 분양대상 제한 규정이 뭔가요?
근린생활시설을 사실상 주거용으로 사용하면 분양대상은 어떻게 되나요?
남의 땅 위에 있는 건물축을 소유한 경우 분양대상이 되나요?
땅만 소유해도 분양대상이 되나요?
여러 사람이 공동으로 땅을 소유한 경우 분양자격은 어떻게 주어지나요?
여러 사람이 공동으로 건물을 소유한 경우 분양자격은 어떻죠?
가족이 한 구역에 여러 물건을 매입한 경우 분양자격은 어떻죠?
조례 개정에 따른 분양대상 규정 변화와 소급 적용은 어떻게 되나요?

7장 조합원 간 평형 배정, 제대로 이해하고 투자하자

아파트를 받는 조합원과 받지 않는 사람의 차이는 뭔가요?
평형 배정 기준은 무엇인가요?
조합원 간 대형평형 배정에 대한 사례를 알 수 있나요?
조합원 간 평형 배정 후 자금정산은 어떻게 하나요?
평가액과 권리가액의 차이는 뭔가요?

8장 반드시 알아야 할 재개발·뉴타운 투자 포인트 6가지

개발권 양도제를 이용하면 이익인가요?
결합개발제도란 무엇인가요?
재개발·뉴타운 투자시 어떻게 새로운 제도를 예측할 수 있나요?
뉴타운의 구체적인 관리처분 기준과 방법은 무엇인가요?
재개발·뉴타운사업 진행을 위해 어떤 합리적 사고가 필요한가요?
부동산시장에 영향을 미칠 변수에는 어떤 것들이 있나요?

부록
부록 1_4차 뉴타운 후보지역 입체분석
부록 2_지역별 분양대상 규정
부록 3_지역별 분양대상 조례 규정

먼저 좋은 지역 및 물건을 고르는 것이 중요한 이유를 살펴보자. 뉴타운 등 도시재개발사업은 각 지역의 주변 여건에 따라 다른 사업방식을 취하게 된다. 사업방식이 다르다는 것은 분양대상, 즉 조합원 자격조건이 다름을 의미한다. 또한 이는 기존 조합원의 수, 공시지가의 상승 정도 등 수익구조를 결정짓는 요소가 다름을 의미하기도 한다.
결과적으로 똑같은 투자금을 같은 지역에 투자해도 사업 구조가 복잡할수록 수익률이 달라질 수 있다는 것이다. 이러한 이유로 자신이 잘 아는 지역에 투자하는 것도 좋은 방법이다. 하지만 이 경우 자신이 해당 지역을 너무 잘 안다는 이유로 오히려 가치 평가를 제대로 못하는 문제가 일어날 수도 있다. 일반적으로 한 지역을 오랫동안 지켜보다보면 장점보다 단점을 더 많이 보게 된다. 게다가 과거 거래금액 추이도 알고 있다면 투자를 결정하기 더욱 어려워진다. 현재의 불편하고 비효율적인 토지 이용 문제를 개선하려는 것이 도시개발사업의 목적이므로 지역의 장점을 살릴 수 있는지 여부를 긍정적으로 볼 수 있어야 투자가치를 찾을 수 있다. (114쪽, '투자 성패를 좌우하는 입지 선정 노하우는 따로 있다'에서)